8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，围绕支持房地产市场平稳健康发展，会议要求落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　对比年初召开的2023年人民银行工作会议中房地产相关内容表述，本次会议不仅篇幅明显增多，而且单独将“支持房地产市场平稳健康发展”列为一项重点任务，凸显出金融管理部门对该问题的重视。

　　7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这也意味着，包括金融政策在内的多项政策也需应时而变。

　　“在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，过去在市场过热阶段出台的政策存在边际优化空间，下半年将有序引导居民房贷利率下行。”东方金诚首席宏观分析师王青认为。

　　供给端：继续助力保交楼　加大住房租赁等领域支持力度

　　在业内专家看来，本次会议的不少提法与此前政策一脉相承。例如，会议强调，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

　　“当前，加大房企融资支持，保持房地产融资平稳有序至关重要。这些政策有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示。

　　7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月31日，涉及房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期以及鼓励金融机构提供配套融资支持。同时，结合保交楼工作需要，人民银行将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着金融支持房地产首要的指向就是保民生、保交楼，同时也有利于防范风险。

　　资金投向方面，本次会议提出加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度即是未来增量的重点。

　　实际上，2月份发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）即是围绕住房租赁市场的支持性文件。《征求意见稿》通过对各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性住房供应提供金融支持。

　　业内人士表示，《征求意见稿》是对自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展的重要利好，有助于实现住房租赁市场的长期、健康可持续发展。由于租赁住房的投资回收周期一般较长，在经营过程中资金投入较大，资金的成本对于运营企业而言至关重要。对住房租赁企业而言，该政策可谓“及时雨”，住房租赁经营性贷款有望缓解其流动性压力。根据人民银行披露，目前1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。

　　针对本次会议提及的住房租赁、城中村改造和保障性住房建设等重点领域，曹晶晶表示，这一表述与近期中央及多个部门定调一致。作为实体经济的血液，金融支持决定着各地的建设和改造进度推进。

　　李宇嘉认为，此举是为了适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，调整涉及房地产领域贷款的结构。未来，需针对新市民、年轻人、外来人口、中低收入人群等住房需求主体，增加资金支持力度，促进金融、地产、实体经济与城镇化的协同发展。

　　需求端：引导个人住房贷款利率和首付比例下行

　　需求端方面，本次会议提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　降低房贷利率和首付比例是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。根据中指数据，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以内，根据监测，7月份重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。曹晶晶谈到，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率也处于相对高位，未来政策优化空间较大。

　　李宇嘉表示，该提法是为了贯彻落实中共中央政治局会议关于“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的要求。

　　人民银行的表态在市场期待之中。一位业内人士告诉记者，金融管理部门在房地产行业政策支持方面可能会给予一定支持。上述业内人士预计，相关政策会在坚持“一城一策、因城施策”的原则下，可能对首套房与二套房的认定、房贷利率与首付比例作出相应调整。

　　针对市场高度关注的存量房贷利率调整，本次会议提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

　　在日前国新办新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示：“前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。”他表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　“当前供需格局已经发生了明显变化。”一位业内人士分析认为，“支持刚性和改善性住房需求”是近年来的常用提法，但是经过多年发展，目前“刚性需求”仍然存在，但改善性需求可挖掘空间更大。为此，“改善性需求”预计会成为政策发力方向，包括老旧小区改造、城中村改造和住建部门提出的“认房不认贷”正是基于这个逻辑。