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房贷最低首付比例等多项政策下限下降
来源：金融时报 作者：《华夏时讯网》编辑 发布时间：2023-09-01
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化。
根据《通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例下限，首套和二套住房分别为20%和30%，不再区分实施“限购”和不实施“限购”的城市。
与此同时，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
“此次调整优化住房信贷政策，是落实7月24日中央政治局会议、7月31日国务院常务会议部署的重要举措。”业内专家表示，本次调整引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
从首付比例来看，实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%。“降低首付比例有利于降低购房门槛。特别是对于一二线城市的改善性需求而言，二套房首付比例较高，有的地方高达60%。这些政策多出台于前些年房地产市场上涨较快之时。随着当前房地产市场供求关系发生变化，政策也进行适时调整。”一位业内人士解读说。
“当前供需格局已经发生了明显变化。”上述业内人士分析认为，“支持刚性和改善性住房需求”是近年来的常用提法，但是经过多年发展，目前刚性需求仍然存在，但改善性需求可挖掘空间更大。为此，改善性需求预计会成为政策发力方向，包括老旧小区改造、城中村改造和“认房不认贷”都是基于这个逻辑。
在利率方面，二套住房利率政策下限原先是LPR加60个基点，本次调整为LPR加20个基点。“这能节省一大笔利息支出，有利于减轻居民家庭房贷成本，改善消费预期和信心。”一位业内人士分析认为。
“本次政策是重要的实质性利好。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，综合来看，降低利率有利于降低购房者置业成本，在一定程度上修复市场预期，而当前一些房价调整压力较大的城市还可以通过首套房贷利率政策动态调整机制，下调加点数来降低房贷利率，降低居民购房成本。
这一动态调整机制是指自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
值得关注的是，近期出台的一系列房地产政策释放了明确的政策信号，将遵循市场化原则有序推动，因城施策基调并未改变。
最终的实际利率是多方面决定的。“除了金融管理部门规定的政策利率下限外，地方政府会根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定最低首付款比例和利率下限。”一位金融机构人士表示，此外，机构也会在各地政策的基础上，按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。
本次《通知》也提到，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。
“我认为该政策为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间。”陈文静预计，多数二线城市将较快跟进落地，对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。不过分析人士提醒，实际对市场的影响还要等待各地的具体政策。
“整体来看，在7月24日中共中央政治局会议召开一个月后，多部门接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。”陈文静表示，相较于以往，此次政策更加细化和具体，是实质性利好，为各地政策执行指明了方向，有望带动市场销售好转。
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