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楼市观察：存量与增量并重 区位分化进一步扩大
来源：经济参考报 作者：《华夏时讯网》编辑 发布时间：2026-01-27
换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件……近期，一系列着力稳定房地产市场的政策不断落地，楼市在调整中逐渐呈现出结构性的新特点，部分城市二手房交易更加活跃，区位分化特征更加明显。
在北京链家富力爱丁堡一店，经纪人张浩最近带客户实地看房，日程颇为繁忙。“最近我们板块内不满2年房源的关注度和线上浏览量都有所增加。之前一些客户因为看中的房子不满2年、税费高而较为犹豫，国家推出减税政策、北京出台楼市新政策后，购房成本降低，带动了一些优质房源的热度，政策出来当周，我们店就成交了3套。”张浩说。
一段时间以来，北京、深圳、成都等地因城施策调整优化房地产政策，降低购房门槛、提高交易效率。北京链家研究院院长高原说，政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件。由于春节前市场活跃度本身存在季节性抬升特点，政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现。
随着住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升。数据显示，2025年，二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点。北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，从2025年全年来看，全国层面房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市房地产市场在二季度后也出现一定反复。但这些波动和反复并未改变房地产市场趋稳的整体态势。把新房市场与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长。
值得注意的是，不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征。经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃。同时，各地“好房子”项目普遍呈现热销状态。
记者走访北京、武汉、青岛、成都等地房地产市场发现，楼市呈现出明显的板块分化特征，相同区域不同项目的销售表现也冷热不均。例如在武汉武昌、江岸、江汉等中心城区核心地段的高品质住宅新盘，首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘，受制于产品力不足等因素，去化周期相对更长。
从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼。此外，土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐。
房地产是不动产，房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府应当充分用好调控自主权，因城施策、精准施策、一城一策。吴璟说，当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件。这已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目，给房地产市场留出消化时间。
国家统计局数据显示，2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米。另一个积极信号是商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，这体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果。
2025年底召开的全国住房城乡建设工作会议部署着力稳定房地产市场。业界认为，相关举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示，近年来，随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑。“我国住房短缺已总体上得到解决。随着人口特点的变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，更好满足不同群体多样化需求。”冯波说。
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